≈≈君亭酒店301073≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:24.10.21)
★2024年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主营业务包括有限服务类型和全服务类型的中高端酒店运
营及酒店管理业务。
酒店运营业务，又称直营酒店运营，是指通过酒店运营子公司对投资酒店
进行直接运营的业务，包括酒店的住宿、餐饮及其他配套服务等酒店运营业务。公司
的酒店运营服务主要包括：客房住宿服务、餐饮服务及其他配套服务（会议、宴会及
酒店物业出租等），酒店运营业务收入主要来源于客房住宿服务。公司酒店运营服务
功能及用途为满足居民旅游、商务、公务等出行住宿等相关消费需求。
酒店管理业务主要为酒店受托管理服务，即公司接受酒店业主方的委托对
受托管理酒店提供集团品牌标准及特色的酒店管理服务。公司的酒店管理服务是指在
酒店业主的委托范围内对受托管理酒店提供酒店设计及装修咨询、委派酒店管理人员
、授权使用集团系列商标及管理和服务体系等酒店管理服务以满足酒店业主对外委托
酒店运营管理的需求。
二、核心竞争力分析
1、民族酒店管理团队优势
君亭酒店始终致力于民族品牌建设，打造具有文化特色及时代特征，极具
品牌影响力和竞争力的酒店管理集团。在战略目标指引下，团队矢志不渝，坚持品牌
定位，探索技术运用，升级产品功能，创新服务体验，优化管理能力，君亭酒店进入
全新发展周期。核心管理团队具备高端酒店背景，经验丰富，沿袭高端服务基因。公
司管理层及一线团队具有多年中高端酒店设计、开发、运营、投资方面的经验，在中
国酒店业具备良好的口碑形象，且团队经历了长时间的磨合发展，相互间合作高效。
团队成员对中高端酒店的深耕使得公司的产品设计、服务设计、平面功能布局一直是
业内极高水平。
2、多层次酒店品牌优势
公司团队不断探索各品牌的升级与优化。从物业升级、产品升级、技术升
级、管理升级等多路径持续优化品牌定位。围绕君亭品牌“聚焦写意东方，沉浸都市
谧园”的核心定位，“君亭酒店”进一步强化城市休闲特色，明晰产品的休闲元素，
强调东方文化特色；“夜泊君亭”通过“城人事美”的探索，立足当地城市故事、建
筑人文故事、生活美学、环境美学进行再创作，再生城市历史文化建筑，酒店身份转
化为文化内容运营者，创造温度不失质感的文旅生活；“Pagoda君亭”品牌则注重“
东西方美学的融合”，灵动的功能空间、年轻的色彩美学，体现了其设计上的国际品
质基因与中国城市文化结合的特点。“君澜大饭店”定位为高端商务酒店；“君澜度
假酒店”定位为高端度假酒店；“景澜酒店”定位为具有在地文化特征的生活美学酒
店，具有一定的非标属性。
3、“一店一品”差异化竞争优势
中高端酒店特色开发方案成熟，具备定制化、多样化开发能力，适应中高
端及以上酒店项目需求。公司深耕中高端精选酒店领域多年，目前已经形成了“传统
星级酒店改造”“城市高端商业综合体及社区商业配套酒店”“城市文化街区及特色
小镇配套酒店”等酒店开发技术，具备定制化的项目设计、开发能力，充分提高物业
投资回报。公司在酒店项目产品开发过程中，创新性地推行酒店品牌溢出、高坪效设
计、传统物业整体升级改造、目标消费者需求定制设计等理念，得到酒店业主、同业
和消费者的较高认可。正是基于一店一品的策划设计，君亭酒店在区域都有相对比较
优势和差异化的竞争优势。产品定价也能反映出这种优势，从而实现良好的投资回报
。君亭酒店的单店盈利能力有口皆碑。
4、君亭式精选服务体系优势
君亭酒店坚守“产品内容精选、文化精选及服务内容精选”理念。从产品
与服务来看，公司致力于提供高水平、有特色的旅宿产品和服务，为客户创造丰富舒
适的体验，并最终形成品牌溢价成为中高端酒店品牌的核心竞争力。公司在打造酒店
产品时保留了一些多样化、个性化元素，根据物业本身特征，开发特色化的空间元素
，实现物业属性的最大化利用，创造更多的市场附加值。
通过多年的沉淀和打磨，公司在服务品质上贯彻高端酒店的SOP和服务标准
，渗透至公司服务的各个细节，为宾客提供细致、周到、体贴的服务体验。
公司在文化特色主题的运用上形成了自身的差异化、个性化特征，这种文
化符号已成为公司核心竞争力的重要体现。
三、公司面临的风险和应对措施
1、市场竞争加剧风险
目前，我国酒店行业数量众多，虽然已经形成个别龙头酒店集团，但大多
数酒店企业经营规模仍普遍较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，酒店消
费者对于酒店服务的要求将日趋提高和差异化。因此，酒店企业规模化、品牌连锁化
和行业份额集中化将是行业发展趋势。若公司在激烈的市场竞争中不能持续提升自身
服务与管理能力，及时扩大品牌影响力，有效应对市场竞争加剧的风险，将会对公司
盈利能力产生不利影响。
2、国民经济增长和居民消费支出增长不及预期的风险
酒店行业特别是公司所处的中高端酒店行业是典型的生活消费行业，其发
展高度依赖国民经济增长和居民消费支出增长情况。若未来国民经济增长和居民消费
支出增长不及预期或出现下滑态势，居民商旅消费支出大幅下降或消费档次大幅降级
，可能对公司未来业务发展带来不利影响。
3、社会突发事件风险
公司所在的酒店行业易受公共安全、自然灾害等社会突发事件影响。同时
酒店行业由于生活服务业的特殊性质，媒体和社会关注度较高。若未来发生上述社会
突发事件，公司应急管理机制和公共关系管理体系将显得极为重要。公司已经建立了
各项应急预案和公共关系管理制度，但是仍存在上述社会突发事件应对不力对公司经
营管理、业绩、品牌声誉等带来不利影响的风险。
4、快速扩张带来的管理风险
近年来，公司已开业酒店及已签约待开业酒店数量快速增长。报告期内，
公司业务规模扩张速度较快。未来，规模化发展仍将是公司主要的发展方式。若公司
的经营规模快速扩大，在酒店项目开发管理、服务质量管理、酒店经营管理、人力资
源等各方面对公司提出了更高的要求。根据公司业务发展目标，公司未来将在长三角
城市群区域及其他经济发达城市设立更多子公司运营酒店。由于各地子公司的日常管
理需适应当地的监管政策和文化习俗，公司的集团化统一管理面临效率降低和管理风
险增高的挑战。如果公司管理方式与管理水平不能及时适应公司未来经营规模快速扩
张的要求，可能会对公司未来的经营和发展带来一定的管理风险。
四、主营业务分析
2024年第一季度，国内文旅行业延续去年的增长呈现积极态势，免签国家
扩容显现积极效应。同时，国内旅游市场细分和下沉趋势更为明显，酒店着重开始对
产品及生活模式打造输出，商务酒店、度假酒店开始积极转型，商旅生活空间载体构
造逐渐成熟，文旅复苏刺激各级酒店市场需求持续释放。第二季度，全球经济的不确
定性和消费者信心的下降对文旅行业产生负面影响，酒店市场呈现一定波动。首先，
商旅需求收紧，商旅市场存在明显的"二八"效应，商务差旅活动更多集中在中心城市
，出差频次前20%的出差人群贡献了接近一半的出差次数。原本出差频率较高的医药
、金融、互联网、房地产等行业开始降低全年的差旅预算，减少出差频率，并降低了
出行标准，对商务酒店造成冲击。其次，消费信心下滑，国内旅游消费半径进一步缩
小，酒店行业感受到消费分级的压力，以海南区域酒店为例，度假休闲类酒店的出租
率和房价都没有达到去年的水平，酒店行业整体承压。另外，自二季度开始极端天气
明显，局部区域恶劣天气造成系列连锁反应，消费者基于对交通中断、安全及消费体
验顾虑，酒店的正常运营受到影响，集团旗下新安江景澜酒店遭受的持续大雨和洪涝
灾害致使酒店停业抗灾长达半月之久。
报告期内，集团旗下在营直营店RevPAR较去年同期下浮2.13%，较2019年同
期上升10.36%。其中，第一季度在营直营店RevPAR较去年同期上升12.23%，较2019年
同期上升20.97%；第二季度在营直营店RevPAR较去年同期下浮10.50%，较2019年同期
上升4.54%。上半年，尽管公司总体经营数据相较于2019年显示出了积极的增长趋势
，但与2023年上半年相比，由于当时市场经历了一轮强劲的报复性增长，而今年同期
市场环境的波动和新开业酒店爬坡的影响导致报告期的RevPAR数据未能超越去年。公
司直营店所占区域出现分化，其中，上海接待国际旅游入境人数127.14万人次，同比
增长249.7%，上海多家门店出租率超去年同期，上海中星君亭酒店出租率保持90%以
上，平均房价同比19年上升12.98%，上海五角场Pagoda君亭设计酒店RevPAR同比19年
上升6.53%。成都Pagoda君亭设计酒店一季度以来出租率稳定在92%以上，RevPAR超73
0元，同比去年增长4%。杭州区域上半年商务需求相对增长乏力，但周边游、近郊游
及演唱会的火爆带来了新的机会，杭州西湖武林Pagoda君亭设计酒店RevPAR同比19年
上升17.14%，杭州钱江新城君亭酒店RevPAR同比19年上升25.27%。
报告期内，度假休闲酒店市场得益于政策的积极推动和消费者需求的多样
化，进一步展现出了增长潜力，君澜品牌根据市场变化的情况，重新定位，探寻经营
独特性。清远银盏君澜酒店通过有效接管，确立了以温泉产品为核心的竞争优势，致
力于打造成温泉度假目的地、清远的明星服务窗口；太湖君澜坚定“微改造，精提升
”的战略，脚踏实地夯实产品及服务内容，同时有效的做好用户运行，成效显著。北
京君澜理在复杂且竞争激烈的市场下，专注自身，用心打造君澜餐饮独特的内涵；浙
江世贸君澜大饭店及金华君澜大饭店对社群的研究与消费的把控，逐步完善集团产品
生态的构建，形成了高端休闲商务的样板；仙居宇杰君澜把握县域饭店发展的特点紧
抓经营管理，总营收、GOP、GOP率均已超额完成阶段性指标，整体网评口碑优秀。景
澜品牌始终坚持战略定位，以管理的确定性应对外部不确定性挑战，创新营销思路，
坚定做好收益管理，如杭州文华景澜大酒店半年度新开发客户营收同比23年大幅增长
；安徽郎溪景澜酒店上半年营收同比增长11.2%；此外，余庐景澜-南山宿集等的民宿
酒店模式等均进一步展现了景澜品牌的增长潜能。
报告期内，公司新签约项目19家，其中君亭品牌2家，君澜品牌10家，景澜
品牌7家，共计新增客房数近3600间。目前，公司中高端以上项目总数已超400家，客
房总数超过85000间。君亭品牌签约2家委托管理酒店，并同时新开业3家直营酒店。
其中，与另一家深交所上市企业供销大集集团股份有限公司（000564.SZ）合作的重
庆市民生路235号项目，将成为两家上市公司对于核心地标物业焕新升级、提升资产
价值的有益探索。项目焕新升级后，将成为公司在重庆渝中区的第二家Pagoda君亭设
计酒店，此举将使公司在重庆区域开业和筹建酒店客房数接近700间，实现文旅核心
区物业活化新生。
君澜品牌在报告期内签约了6家君澜度假品牌酒店、3家君澜大饭店，以及1
家高端庄园酒店。截至目前，君澜度假品牌酒店总数已超150家，进一步巩固了其在
休闲度假行业的领导地位；君澜大饭店的酒店数量已超过70家，其中世贸君澜和金华
君澜所代表的休闲商务模式，正引领传统商务酒店的新潮流。截至报告期末，君澜品
牌旗下一批酒店正处于筹备开业阶段，已有十余个专业团队进驻并积极推进项目筹开
工作，下半年，一系列更具君澜特点、符合时代特征的君澜酒店即将开业，包括台州
飞龙君澜、岱山君澜以及苏州君澜等，将为宾客带来全新的住宿体验。
景澜品牌与大型旅游景区国企合作，打造文化主题度假酒店；签约武阳川
景澜酒店和武义泰和景澜温泉宿集酒店，景澜品牌在金华地区实现了全面布局，标志
着金华地区正式成为景澜品牌在全国范围内的示范区域。景澜品牌完成了全面的品牌
重塑工程，其品牌文化和运营体系得到了显著的完善和提升，景澜青棠品牌的品牌形
象手册和视觉识别系统已正式确立，标志着以宋韵人文美学为特色的景澜青棠正式启
航。展望未来，景澜品牌将持续推动创新和更替，通过不断提升项目的品质，致力于
实现品牌价值的持续提升。
报告期内，公司实现营业收入33,051万元，比上年同期增长49.75%，实现
归属于上市公司股东的净利润1,370万元，比上年同期减少31.82%，实现归属于上市
公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,374万元，比上年同期减少25.54%。于2024
年6月30日，归属于上市公司股东的净资产为96,247万元，比上年末减少1.58%。2024
年上半年，公司实现经营活动产生的现金流量净额11,355万元，比上年同期增长147.
55%。
去年下半年至今，公司加大了直营酒店投资，共计新增8家直营酒店。一般
情况下，新酒店从开业到成熟运营，从零到收获一批忠实的客户群并保持稳定的营收
需要一个较长周期的积累，因此新酒店开业会经历至少半年甚至是更长时间的爬坡期
，同时由于前期工程投入金额较大，受人工、固定资产折旧、装修摊销、房租等固定
成本影响，直营酒店在开业初期存在较大亏损，进而导致爬坡期成本率上升、毛利率
下降。随着新开业直营店度过爬坡期，营收不断增加，成本率将恢复至正常水平。剔
除新开业酒店影响，存量酒店平均毛利率与去年同期持平，上海区域直营店毛利率超
过40%，我们相信，随着新开业酒店逐渐从爬坡期过渡到稳定期，毛利率将逐步恢复
至正常水平。具体来看，去年开业的深圳罗湖东门君亭尚品酒店上半年的出租率已经
稳定在80%以上；年初开业的重庆大世界君亭酒店出租率稳定在65%以上；杭州滨江Pa
goda酒店在第二季度的出租率接近80%，环比增长了20%；杭州紫金港Pagoda君亭设计
酒店的第二季度出租率环比增长了40%；杭州成均君亭酒店和北京华侨夜泊君亭酒店
的出租率环比第一季度均实现了25%以上的增长。
在2024年市场经济波动的形势下，酒店市场面临诸多不确定性因素，公司
下半年以“深度挖潜、开源节流、控本增效、稳步发展”为主线，全力以赴地推进各
项工作，以适应市场变化并配合公司的可持续发展模式。在经营战略上，公司采取多
项主动措施，积极适应市场的变革，不断开拓新的客源，并通过产品优化和中后台建
设，保障公司业务的稳健发展。同时，公司明确了“控本增效”的目标，对各品牌的
人力成本和餐饮成本进行了具体的规划和控制，在确保服务质量和产品品质的前提下
，通过深度挖潜和细化管理，尽可能降低运营成本。下半年，公司将持续进行产品创
新和服务优化，推出更多个性化、体验化和社交化的设计，以满足市场和客户的需求
，增强市场竞争力，并适时推出“新零售业务”，以扩展酒店的营收结构。进一步深
化和央企及地方政府的合作，全方位开展存量酒店资产管理业务。
★2024年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
2024年第一季度，国内文旅行业延续去年的增长呈现积极态势，中美关系的缓
和以及中央政府及各地政府强有力的刺激政策及推广活动正为酒店业带来新的活力。
另一方面，市场仍面临着不确定性的挑战，地缘政治冲突、经济下行压力、市场消费
增长疲软等因素仍一定程度让市场前景充满变数。一季度酒店市场的主要消费者群体
呈现出多元化和细分化的特点，具体表现在：
1、商务与休闲结合的旅客增加：随着商务出行模式的变化，"商务兼具休
闲度假"的商旅方式成为新趋势。这表明商务旅客在出差的同时，也寻求休闲度假的
机会，对酒店的产品和服务提出了更高的要求。
2、个性化和差异化需求增长：消费群体的个性化和差异化需求推动了文化
酒店、度假酒店、生活方式酒店等主题酒店的崛起。这反映了消费者对于独特体验和
文化融合的追求，为酒店业提供了新的增长点。
3、国风、国潮、新中式文化消费升温：以国风、国潮、新中式为代表的文
化消费持续升温，这表明消费者对传统文化和现代设计结合的酒店产品有更高的兴趣
和接受度。
4、下沉市场的消费潜力：随着中高端酒店市场的下沉趋势，三线及以下城
市的消费者群体成为酒店业的新焦点，这表明非一线城市的消费者对于中高端酒店服
务的需求正在增长。
5、国际旅游市场预期改善：国家对入境游的政策支持和利好政策刺激了国
际旅游市场的预期，尤其是在国际散客和团队旅游两个板块，这意味着国际游客可能
成为未来酒店市场的一个重要增长点。与之相对应的，第一季度中国酒店市场在投资
特征和投资趋势也呈现出多元化和区域性差异，同时在应对市场变化和挑战方面展现
出一定的韧性和创新能力。根据迈点研究院的数据，2024年一季度全国新开业的中高
端及以上酒店共159家，新增客房数量约2.34万间。其中，国内品牌酒店数量略高于
国际品牌，中高端酒店市场成为各大酒店集团争夺的焦点。新开业的中高端及以上酒
店遍布29个省区，其中广东、浙江、江苏三省最为密集，成为热门的省份。广东省新
增客房数量最高，达3395间。商务兼具休闲度假的酒店主题占据主流，占比超过七成
。同时，文化酒店、度假酒店、生活方式酒店等其他主题功能的酒店也在不断崛起，
趋向多元化和丰富化。新开业的中高端及以上酒店分布于90个城市，其中一线、新一
线城市较为集中。三线及以下城市占比超过四成，表明中高端酒店市场的下沉趋势更
加明显。
休闲商务属性酒店与休闲度假的酒店迅速迭代，其中度假酒店的弹性空间
更大。同时，所有类别酒店着重开始对产品及生活模式打造输出，商务酒店、度假酒
店开始转型，供给端向需求端靠拢，生活空间载体构造逐渐成熟，市场正在向更加细
分化的方向发展。
报告期内，集团旗下在营直营店RevPAR较去年同期上升12.23%，较2019年
同期上升20.97%。杭州、上海区域酒店稳中向好，上海中星君亭、上海柏阳君亭自23
年一季度改造升级，作为改造后的第一个同比正常时期，经营成果喜人，其中上海中
星君亭一季度出租率超80%，RevPAR保持在550元左右，达到2019年同期水平；上海Pa
goda君亭酒店由于出租率的大幅增长，RevPAR同比去年上升9.57%，同比19年上升21.
26%；杭州区域直营店经营业绩均稳中有升，杭州千越君亭RevPAR同比19年上升48.7%
，杭州芯君亭RevPAR同比19年上升42.6%，杭州Pagoda君亭设计酒店RevPAR同比19年
上升18.5%。成都Pagoda君亭酒店一季度以来出租率稳定在92%以上，RevPAR保持在72
0元，同比去年增长约20%。去年新增直营店爬坡情况符合预期，如深圳罗湖东门君亭
尚品一季度RevPAR超330元，重庆大世界君亭酒店开业首月出租率超60%，次月平均房
价超450元。
休闲商务酒店需求上涨，君澜在一季度表现优秀，君澜大饭店系列一季度
营收同比2023年增长7.5%，君澜度假酒店一季度营收同比2023年增长2.44%。浙江、
上海、江苏、海南、山东、珠三角、北方度假市场表现较好，其中宜兴隐龙谷君澜度
假酒店、海南香水湾君澜度假酒店、国寿君澜大饭店、七仙岭君澜度假酒店、君澜江
山度假酒店等16店营收超预算指标；同时浙江区域杭州、绍兴、湖州等城市周边酒店
开始发力，安徽区域君澜淮南迎宾馆、山东区域青岛即墨君澜度假酒店、崂山君澜度
假酒店等营收及RevPAR均实现上涨。
切准市场节奏，稳步推进项目拓展。一季度，君澜进一步巩固自身在优质
自然文化资源领域的规模和影响力，而且在北江浙沪等长三角区域城市取得了稳固发
展，进一步强化品牌力。报告期内福州首开君澜温泉度假酒店、建德君澜、君澜飞龙
山庄、千岛湖燕山君澜、宁波君澜理、苏州国寿君澜、安徽民航君澜、荣成玥儿湾君
澜等17家酒店管理团队已入场筹备开业。
景澜于第一季度新签约3家酒店，新增客房数近500间，坚定立足自身定位
，凭借浓郁的“宋韵江南”文化基因和对“在地文化”的传承与创新，进一步深入拓
展山东、浙江及福建区域的下沉市场，加大非标类型酒店的产品创新和服务创新。
公司于第一季度在战略目标指引下，稳固长三角市场，进一步拓展北京区
域、珠三角区域、西南区域，项目择优稳健发展；新开业酒店较好的实现了爬坡期经
营目标。
2024年第一季度，公司实现营业收入16,012万元，比上年同期增长67.28%
，实现归属于上市公司股东的净利润466万元，比上年同期增长13.94%，实现归属于
上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润467万元，增加52.45%。公司实现经营活
动产生的现金流量净额5,093万元，比上年同期增长160.73%。
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